「住まない実家は相続してはいけない」は本当か？司法書士が教える負動産回避の鉄則
「親が亡くなり、実家の名義をどうするか話し合っている」「とりあえず長男の自分が継いでおけばいいだろう」……。 いま、遺産分割協議の場でこのような会話をしている方に、司法書士としてあえて強い言葉でお伝えしたいことがあります。
それは、「住まない実家を安易に相続してはいけない」ということです。
かつて不動産は「資産」の代名詞でした。しかし現在、管理の行き届かない地方の家や、誰も住む予定のない空き家は「負動産（負の資産）」へと姿を変えています。2024年4月からは「相続登記の申請義務化」も始まり、もはや「放置」という選択肢は許されません。
本記事では、住まない実家を相続することに潜むリスクと、後悔しないための「出口戦略」について、現場のリアルなエピソードを交えて詳しく解説します。
目次
1. なぜ「住まない実家」を相続してはいけないのか？
「相続登記」とは、亡くなった方の名義から相続人の名義へ書き換える手続きです。司法書士の元へ相談に来られる方の多くは、「手続きを済ませれば一安心」と考えています。しかし、本当の苦労は「名義を変えた後」に始まります。
① 年間数十万円が消える「維持コスト」の罠
家は、人が住まなくなった瞬間から急速に傷み始めます。資産価値を守るためには、以下のようなコストが永続的に発生します。
-
固定資産税・都市計画税： 住んでいなくても毎年課税されます。
-
火災保険料： 空き家はリスクが高いとみなされ、通常の住宅用よりも割高になるケースがあります。
-
庭木の剪定・草刈り： 近隣クレームを防ぐため、年に1〜2回は業者への依頼が必要です（1回数万円〜）。
-
通風・清掃のための交通費： 遠方の実家へ通うためのガソリン代や新幹線代も馬鹿になりません。
② 「特定空家」指定による増税リスク
2023年に施行された改正空き家対策特別措置法により、管理不全な空き家への風当たりはさらに強まりました。自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が実質的に最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
③ 2024年4月施行「相続登記の申請義務化」
これまで任意だった相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。つまり、「名義を変えずに放置して、うやむやにする」という逃げ道は完全に塞がれたのです。
2.「思い出」を優先して泥沼にハマったAさんの後悔
ここで、私が実際に担当した相談事例（プライバシー保護のため一部改変）をご紹介します。
【相談者】 Aさん（50代・会社員・都内在住）
【状況】 3年前に父親が他界。地方（車で3時間）の実家には誰も住む予定がなかったが、三兄弟での遺産分割協議の際、「幼少期の思い出が詰まった家を売るのは忍びない」という妹さんの言葉に押され、長男であるAさんが代表して実家を相続することになりました。
「とりあえず相続」から3年後の現実
当初は「たまに掃除に行けばいい」と考えていたAさん。しかし、仕事の忙しさから足が遠のき、実家は次第に荒れ果てていきました。
ある日、実家の自治体から一通の通知が届きます。内容は「屋根の一部が損壊し、道路に落下する恐れがある。速やかに修繕せよ」という勧告でした。慌てて現地へ向かったAさんが目にしたのは、蔦に覆われ、シロアリに食い荒らされた無残な実家の姿でした。
近隣住民からは「害虫が出る」「子供が入り込んで危ない」と厳しい苦情を言われ、精神的に追い詰められたAさんは売却を決意します。しかし、不動産業者からの回答は残酷なものでした。
「建物が古すぎて価値はゼロです。それどころか、倒壊の危険があるため解体更地渡しが条件になります。解体費用に300万円かかりますが、土地の売却価格は200万円程度でしょう。つまり、100万円の手出し（持ち出し）をしないと手放せません」
結局、Aさんは預金を切り崩して解体費用を支払い、実家を手放しました。妹さんとの仲も険悪になり、「あの時、すぐに売却していれば……」と、Aさんは今も深く後悔されています。
3. 「相続登記」と「売却」をセットで考えるべき理由
Aさんのような悲劇を防ぐためには、遺産分割協議の段階で「出口（売却）」を見据えておくことが不可欠です。司法書士が登記手続きと併せて売却支援を行うケースが増えているのは、以下のメリットがあるからです。
① 「換価分割」という公平な分け方
「長男が家を継ぎ、次男が現金を継ぐ」という分け方をすると、不動産の価値評価（時価か路線価か）で揉めることが多々あります。 これを解決するのが「換価分割」です。
不動産を売却して現金化し、その現金を法定相続分で分ける方法です。これなら1円単位で公平に分配でき、後の腐れもありません。
この際、遺産分割協議書に正しく「換価分割のため」と記載しないと、二重に贈与税がかかるリスクがあるため、専門家の関与が重要です。
② 税制優遇の「3年」というタイムリミット
住まない実家を売却する際、大きな味方になるのが「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」です。
一定の要件を満たせば、売却益から3,000万円まで控除されるため、所得税・住民税を大幅に抑えられます。 ただし、これには期限があります。
「相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却しなければなりません。遺産分割協議で数年揉めている間に、この権利は消滅してしまいます。
4. 司法書士に相談する最大のメリットは「窓口の一本化」
遺産分割協議の真っ只中にいる方は、葬儀の手配から預貯金の解約、市役所への届け出まで、多忙を極めているはずです。その中で不動産業者を探し、法務局へ行き、税金の計算を自分でするのは至難の業です。
当事務所では、司法書士としての権利関係の整理（相続登記）はもちろん、提携する信頼できる不動産業者のご紹介までをワンストップでサポートしています。
-
適正な価格査定： 複数の提携業者のネットワークから、その土地に強い業者を選定します。
-
契約の安全性： 法務のプロとして、売買契約書の内容に不備がないか、後からトラブルにならないかを厳しくチェックします。
-
スピード感： 登記手続きと売却活動を並行して進めることで、空き家期間を最小限に抑えます。
5. まとめ：実家への最大の供養は「放置」ではなく「活用・整理」
「住まない実家は相続してはいけない」――。
この言葉の真意は、不動産を捨てることではなく、責任を持って管理できないなら、名義を変える前にプロの手を借りて手放す準備をすべきである」ということです。
実家は、ご両親が一生懸命働いて手に入れた大切な財産です。その財産が、放置されることで近隣の迷惑となり、最終的にあなたの資産を食いつぶす「負動産」になってしまうのは、ご両親の本意ではないはずです。
もし今、あなたが遺産分割協議書に印鑑を押そうとしているなら、一度立ち止まってください。その実家に、今後10年、20年と住む予定はありますか？ 維持していく覚悟はありますか？
もし少しでも不安を感じるなら、まずは司法書士にご相談ください。登記という「入り口」から、売却という「出口」まで。私たちは、あなたとご家族の未来を守るために伴走いたします。
この記事の執筆者
- 司法書士法人南海リーガル・行政書士法人南海リーガル 代表 西森淳一
-
保有資格 司法書士・行政書士 専門分野 不動産登記・会社登記・相続遺言 経歴 平成25年8月に松山市にて開業以来、「地元愛媛県の皆様のために」の信念のもと、一つ一つの業務に全力で取り組み、数多くの案件に携わってまいりました。
皆様から大切な仕事のご依頼をいただき、終わったあとに「任せてよかった」といった言葉をいただくのは大変うれしいものです。そんな言葉をより多くいただけることを目標に日々の業務に取り組んでいます。どうぞお気軽にご相談ください。
主な相続手続きのメニュー
家族信託をお考えの方へ
相続のご相談は当相談窓口にお任せください
よくご覧いただくコンテンツ一覧
松山で
相続・遺言に関する
ご相談は当事務所まで